Fondos buitre, el caso Dolmen Consulting

 

Pedro Antonio salió a uña de caballo de su pueblo natal huyendo de la hambruna y la desesperación. Había podido terminar con gran esfuerzo por parte de su familia estudios de aparejador y encontró una oportunidad en el levante peninsular.

Con grandes dosis de audacia y no poca osadía se decidió a crear su propia empresita en los tiempos de bonanza inmobiliaria. Llegó a tener más de cien trabajadores en nómina y realizaba trabajos de cerramiento y cubierta en decenas de promociones de viviendas protegidas, VPO.

Como a tantos otros las crisis del 2008 y la banda de mangantes que se aprovecharon de ella lo han dejado en la más absoluta ruina

Ahora, con sus bienes embargados y deudas pendientes con las entidades financieras le asaltan dudas sobre quien es realmente el titular de sus créditos.

Hace unos días leyó en la prensa nacional que  un juzgado de instrucción  de Madrid había  rechazado   la personación de la Abogacía del Estado en el proceso penal que dirime si hubo malversación y prevaricación cuando en 2013 la Comunidad de Madrid,  vendió 2.935 viviendas públicas a un fondo buitre por 201 millones.  Esta era de  las medidas anunciadas por  Pedro Sánchez para combatir a estos fondos de inversión. El Presidente  había dado instrucciones a la Abogacía para que se personara en el procedimiento judicial que investiga esa venta, pero el juez considera que no hay base para ello porque el Estado no ha sido perjudicado.

Y más recientemente aún que la señora Botella y sus secuaces habían  sido condenados por el Tribunal de Cuentas a abonar veintitantos millones de euros por haber vendió viviendas de protección oficial a un Fondo Buitre.

Alguien le dijo entonces que un fondo buitre basa su línea de negocio en la compra de deuda con descuento reclamando al deudor el importe nominal, que éstos habían llegado a España apartir de la crisis económica de 2008 alcanzando su máximo esplendor en el 2012. Le contaron que estos fondos habían  adquirido todo tipo de activos inmobiliarios a precios irrisorios, que  comenzaron invirtiendo en oficinas y centros comerciales, pero pronto se interesaron por activos industriales y logísticos, e incluso irrumpieron en el mercado residencial y plataformas de ‘servicing’.

 

 

Estos carroñeros compraron  a bancos, inversores privados, pero también a la Sareb y las Administraciones Públicas. Tras su llegada, en lo peor de la crisis, los inversores oportunistas ganaron posiciones hasta ser las mayores inmobiliarias del país.

 

 

Pero, ¿Quiénes son estos buitres?, no le fue difícil comprobar  que,  entre  los fondos buitre más conocidos estaban   Cerberus que en 2011 compró 96 oficinas a Bankia por 96 millones de euros. Blackstone, la primera firma de capital riesgo del mundo. Apoll,  sociedad norteamericana especializada en gestión de carteras de créditos y en el sector inmobiliario. Centerbridge,  sociedad con sede en Nueva York  que gestiona más de 25 mil millones de dólares. Colony Capital, que  en los últimos años ha comprado activos en Norteamérica, Asia, Oriente Medio y Europa.

 

Perplejo ante esta información, preguntó en su Banco y allí  le explicaron que era bien es sabido que en el sistema financiero las operaciones de mayor rentabilidad son las más arriesgadas. Estas operaciones  se protegen con los swaps u operaciones de permuta financiera  que son acuerdos entre dos partes para el intercambio de sendos flujos de caja futuros (pagos o ingresos) en la misma o diferente moneda, correspondientes a operaciones de endeudamiento o inversión sobre el mismo nominal y vencimiento, siendo el tipo más corriente el que intercambia el pago de intereses relativos a pasivos (operaciones de endeudamiento que buscan el aseguramiento del tipo de interés ante posibles variaciones al alza).

Supo entonces que existen Agencias de calificación, compañías especializadas en el análisis de riesgos financieros. Las principales son las multinacionales norteamericanas Moodys Investor Service, Standard and Poors Corporation y Fitch IBCA. Estas empresas son las autoras de las calificaciones crediticias o ratings )y las entidades financieras  buscan que se les catalogue con la Triple A.

Para dar sentido a todo este entramado le explicaron que en este negocio inmobiliario se parte de la base de que  “El precio de las casas siempre sube”. Que  Invertir en «el ladrillo»  es un buen negocio.

Con estas perspectivas las entidades financieras  comenzaron  a dar hipotecas a personas con pocos recursos y menor grado de  responsabilidad. Surgieron   las conocidas como hipotecas Sub-Prime, es decir,  Hipotecas de riesgo.

Algún técnico de explicó que el funcionamiento del sistema era sencillo: El Agente hipotecario ponía en contacto a  la persona o familia  interesada en la adquisición de una vivienda con  la entidad financiera o prestamista. Se formalizaba el contrato con garantía hipotecaria. El Agente obtenía  una comisión. Se adquiere la vivienda  y el prestamista vende el crédito hipotecario  al inversionista bancario. Se obtiene una comisión o beneficio económico. Este proceso puede repetirse en varias ocasiones. Si no se paga, se vende el riesgo al siguiente inversionista y se  gana dinero, y así sucesivamente.

Sorprendentemente se  llegaron a formalizar hipotecas a personas sin ningún tipo de recursos. Como era de esperar, llegó  el momento en que  estas personas con dudosa solvencia o sin recursos suficientes se vieron en la necesidad de dejar de hacer frente al pago de sus hipotecas.

 

En esos momentos la mayoría de estas hipotecas  estaban  en manos de los bancos. Ante los impagos  se sucedieron  en catarata las  ejecuciones  hipotecarias.

 

Se produce entonces que unos de los ingresos del banco se convierten en casas vacías. Los inmuebles se ponen a la venta.

 

Con el paso del tiempo la mayor parte de sus ingresos se trasforman en casas. El mercado de la oferta supera a la demanda, los precios de la vivienda dejan de subir y empiezan a bajar.

Esto crea un problema para los propietarios de las casas que aún pagan sus hipotecas, ya que el precio de sus casas baja al ponerse a la venta las del banco. Deciden dejar de pagar y abandonan la casa.

Había  estallado la burbuja Inmobiliaria y a Pedro Antonio y otros muchos lo hizo en plena cara

Pero no había porqué preocuparse, pues para poner remedio a esta situación el  Banco de España  emite un Informe  en de mayo de 2008.  Durante el ejercicio 2008, el Banco de España, con la publicación de la Circular 3/2008, completa la adaptación de la regulación bancaria de solvencia almarco normativo derivado del nuevo Acuerdo de Capital.

Este acuerdo de capital, llamado Basilea II, es un documento con principios y recomendaciones sobre supervisión bancaria que tiene como objetivo la regulación de los estándares más eficaces y avanzados sobre medición y gestión de los principales riesgos de las instituciones financieras y bancarias.

Los objetivos eran: Promover seguridad en el sistema financiero,  Mantener un sano nivel de capital,  Incrementar la competitividad bancaria, Constituir una aproximación más completa hacia el cálculo de riesgo,  Plantear métodos más sensibles al riesgo.

 

 

El acuerdo estaba se basaba en tres pilares: Requerimientos Mínimos de Capital, Supervisión y  Disciplina de Mercado.

 

 

En Septiembre de 2009, el comité de Basilea acordó en el marco de Basilea III, propuestas concretas que constituyen la respuesta del comité a la crisis financiera.

Las medidas están encaminadas a: Exigir más capital y de mayor calidad, Establecer unos requerimientos mínimos de liquidez (a corto y largo plazo), Fijar un ratio máximo de endeudamiento.

La base del capital constituye los cimientos de cualquier banco, los activos que le permitirán absorber pérdidas en el futuro.

Dotaciones por Insolvencia. Estas dotaciones tienen como finalidad cubrir el riesgo por insolvencia y son de carácter obligatorio. Es decir, que los activos reflejados en los registros contables y de gestión del banco tienen un valor menor al de realización, la probabilidad de recuperar un crédito es tan baja que hace que el valor del mismo sea casi nulo y tengamos una pérdida.

El objetivo es que se valoren los activos con mayor criterio de prudencia, lo que tiene una doble finalidad: por un lado se obliga al banco a dotar provisiones (fortalecerse financieramente) para evitar futuras quiebras exhortándole a inmovilizar dinero en su pasivo, y por el otro, esta medida penaliza a los bancos que dan créditos basura ya que va a mermar su cuenta de pérdidas y ganancias (no olvidemos que la dotación de provisiones “resta” en la cuenta de pérdidas y ganancias).

Si una entidad califica el crédito concedido de dudoso cobro, es decir: Cuando hayan trascurrido 3 meses o más sin atender un vencimiento o, cuando un cliente que no es moroso lleva varios años acumulando pérdidas o,  cuando nuestro cliente es una filial y la matriz entra en pérdidas. Se deberá clasificar patrimonial, contable y automáticamente las cuentas en dudoso cobro aunque se lleguen a cobrar al 100% en el futuro.

 

Los clientes de dudoso cobro que no tengan garantía hipotecaria,  están sometidos a una normativa de dotación y la banca prefiere pérdidas inmediatas a situaciones de indeterminación que puedan alargarse muchos años.

 

Aunque un crédito sea declarado como moroso y tenga que aparecer como tal en el balance, las provisiones no se constituyen inmediatamente. Hay un sistema de plazos, pero lo normal es que se hagan entre 12 y 24 meses. Aunque si una nueva tasación o valoración obligatoria de los bienes en morosidad reducen su valor, habrá que dotar nuevas provisiones.

Y cómo es obligatorio que el crédito total de cada entidad guarde determinadas proporciones con sus fondos propios totales, un incremento acusado de la morosidad puede llevar a una entidad financiera a quedarse sin fondos propios suficientes. En ese momento, tiene que hacer una ampliación de capital o reducir su cartera de créditos.

En el caso de viviendas, la experiencia es que las entidades financieras recuperan una parte sustancial de su préstamo cuando consiguen vender a un tercero esa vivienda. Esto es así, incluso cuando se vende con  una rebaja en el precio de un 50% porque si el préstamo se concedió prudentemente no debería haber sido de una cuantía mayor del 80% y podrían haberse constituido provisiones especificas por el 30% del crédito concedido.

Incluso los concursos de acreedores de la construcción son reducidos porque a las entidades financieras les ha convenido seguir concediéndoles créditos para que las promociones en curso pudieran terminarse y el producto final pudiera venderse, aún con grandes rebajas en el precio final.

 

Cuando se inicia la “Crisis”  Pedro Antonio a través de su pequeña empresa, se encontraba inmerso en  una serie de relaciones económico-financieras y mercantiles entre los contratistas, las promotoras, y las entidades financieras.

Suponía  que estas relaciones   debían  sustentarse en la teoría general de los contratos, es decir, el comercio es  quid pro quo  donde existen dos partes en la transacción. Se trata de tener en cuenta a ambas partes involucradas  para que este contrato sea una situación en la que ganen todos.

Desde esta perspectiva a Pedro Antonio  se le presentaron  dificultades bajo condiciones de información asimétrica. Se encontró  entonces con los denominados  “contratos incompletos” pues es imposible especificar contractualmente todas las eventualidades y aún más controlar todos los riesgos.

 

En la situación en la que se encontraba Pedro Antonio  aparecen tres figuras contractuales: las promotoras, las entidades financieras, entre ellas CAIXABANK y los contratistas-suministradores.

 

 

Tras múltiples contratos de novación de deudas, préstamos hipotecarios, reconocimientos de deuda, avales, préstamos personales, Pedro Antonio ha perdido su patrimonio, su vivienda, su empresa y, probablemente los mejores años de su vida pues las promotoras astutas, aprovechando el caos producido por la “crisis” se declararon en concurso de acreedores,  aunque a esta en concreto (Dolmen Consulting inmobiliaria) no le afectó en nada pues se trataba de viviendas protegidas, con suelos a precios de saldo, subvenciones y créditos en inmejorables condiciones con años de cadencia. Además las entidades financieras no respetaron sus acuerdos pero exigieron a sangre y fuego sus créditos, vendieron sus créditos a los fondos buitre de tal modo que han ganado por todos lados   y ahora Pedro Antonio tiene su vivienda en manos de uno de estos fondos y además tiene la deuda con el banco. A quien debe Pedro Antonio hacer frente?

Es una cuestión de ingeniería financiera tendente a estafar a los más débiles, donde promotoras indecentes y bancos crueles y despiadados hacen pedazos a sus víctimas devorando hasta los últimos restos de sus trémulas carnes. Y de las cenizas se encargan los fondos BUITRE (carroñeros por definición).